Tra le forme di usucapione previste dalla legge vi è l’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, che trova la sua disciplina nell’art. 1159 bis c.c. e nella Legge 346/1976.
La previsione legislativa di una forma di usucapione speciale semplificato, nonché le particolari agevolazioni fiscali che possono accompagnare – sussistendone tutti i requisiti – questa tipologia di usucapione, lascia intendere che la ratio legis fosse quella di agevolare e promuovere la regolarizzazione del titolo di proprietà e delle intestazioni catastali relative a beni situati in particolari località, vale a dire nelle zone montane ed in quelle considerate depresse.
Tali presupposti risultano chiari sin dalla lettura dell’art. 1159 bis c.c.:
La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.
Sommario
Requisiti per l’usucapione speciale
Tra i requisiti che la legge richiede per poter ricorrere ex art. 1159 bis c.c. e che distinguono tale procedura abbreviata dall’usucapione ordinaria, vi sono:
- il possesso continuato, pacifico, pubblico del bene immobile per 15 anni
- che i fondi si trovino in comuni classificati “montani” dalla legge o in comuni che, pur non classificati come montani, abbiano un reddito non superiore ai limiti fissati da legge speciale (le c.d. aree disagiate)
- che si tratti di fondi rustici.
Cosa si intende per fondo rustico ai fini dell’usucapione speciale
Nel corso del tempo si sono susseguiti in giurisprudenza e fra i commentatori diversi punti di vista sul requisito della “rusticità” del fondo.
Da ultimo, si ritiene, tenuto conto della finalità della legge, ovvero di incoraggiare lo sviluppo e salvaguardare il lavoro agricolo, non sia sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma che esso, almeno all’atto dell’inizio del c.d. possessio ad usucapionem, sia destinato in concreto all’attività agraria.
Ciò considerando che la tipologia di usucapione di cui si sta discutendo può avere ad oggetto soltanto un fondo rustico, da intendere come entità agricola ben individuata e organizzata, che sia destinata ad ordinata a una vera e propria vicenda produttiva.
E’ bene notare che, comunque, non si richiede che l’attività agricola sia per forza esercitata professionalmente da un imprenditore agricolo, ma può altresì essere posta in essere da un soggetto privato (ad es. coltivazione ad orto del fondo), che, sussistendo tutti i requisiti, può agire con la procedura di usucapione speciale ex art. 1159 bis c.c..
La procedura
La procedura per l’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale è contenuta nella Legge 346/1976.
Di primo acchito questa può sembrare particolarmente complessa, ma, se vista globalmente, è comunque più veloce e snella di quella prevista per l’usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c., che prevede un vero e proprio giudizio di cognizione.
In breve:
La procedura passo per passo
1. Il procedimento inizia con la presentazione del ricorso innanzi al Tribunale competente per territorio (quello competente territorialmente per il Comune in cui è ubicato l’immobile da usucapire).
2. Il Giudice a cui viene assegnato il fascicolo (che, quantomeno a Trento, è un G.O.P.), valutato il contenuto del ricorso, emette un decreto con il quale, riconosciuta la propria competenza, ordina l’espletamento delle formalità pubblicitarie prescritte dall’art. 3 della Legge 346/1976.
3. In particolare, viene ordinato di affiggere per 90 giorni copia del ricorso e del successivo decreto:
- all’Albo del Comune in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà;
- all’Albo del Tribunale competente;
Una particolarità del procedimento di usucapione speciale è che ne viene ordinata anche la pubblicazione per una sola volta sul Foglio degli annunzi legali della provincia (per il Trentino Alto Adige, il BUR), entro 15 giorni dall’affissione sugli albi.
Deve sempre essere indicato il termine di 90 giorni (dall’affissione o pubblicazione) per presentare opposizione.
Inoltre, il comma 2 dell’art. 3 L. 346/1976 prescrive la notifica a coloro che nei registri immobiliari figurano come titolari di diritti reali sull’immobile (per conoscerli, è bene premunirsi della visura) ed a coloro che, nel ventennio antecedente alla presentazione del ricorso, hanno trascritto contro l’istante o i suoi danti causa domanda giudiziale non perenta atta a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sui fondi che si intendono usucapire.
4. Trascorsi 90 giorni dall’affissione/pubblicazione/notifica, iniziano a decorrere i 90 giorni nei quali chi vi abbia interesse può proporre opposizione.
5. Quando non è fatta opposizione nel termine di 90 giorni, si chiede al Tribunale che venga fissata l’udienza per l’assunzione delle prove testimoniali.
6. Solitamente, il Giudice fissa quindi una o più udienze nelle quali vengono sentiti i testimoni indicati nel ricorso.
Qualora lo ritenga necessario, il Giudice può chiedere un’integrazione alle prove già presentate (ad esempio, la produzione in giudizio di fotografie dei luoghi).
7. Se il Giudice ritiene che non sia stata provata in giudizio la sussistenza di tutti i requisiti di legge, rigetta il ricorso. Contro il rigetto può essere fatta opposizione entro 60 giorni.
Se, invece, il Giudice ritiene che sia stata raggiunta la prova ed il terreno sia stato effettivamente acquisito per usucapione, provvede con decreto.
Tale decreto deve essere nuovamente affisso per 90 giorni agli Albi del Comune e del Tribunale, pubblicato sul Foglio degli annunzi legali e notificato.
Scaduti i predetti 90 giorni, inizia a decorrere il termine di 60 giorni per l’opposizione.
8. Qualora non vi sia opposizione, si può procedere con l’intavolazione o la trascrizione dell’avvenuto acquisito per usucapione speciale del bene.
Si può procedere con l’usucapione speciale se il proprietario del fondo è defunto o irrintracciabile
Molto spesso, pur ritenendo di essere in possesso di tutti i requisiti per procedere con l’usucapione speciale, si viene frenati dal fatto che il proprietario del fondo risulta deceduto, magari da anni o addirittura decenni, o è comunque molto difficilmente rintracciabile, magari perché emigrato all’estero o fuori zona molti anni addietro.
Questo non deve scoraggiare poiché non tutto è perduto. La legge prevede una serie di meccanismi
Se i proprietari sono vivi ma non si conosce l’indirizzo
Quando i proprietari sono ancora vivi, ma non se ne conosce la residenza, l’avvocato può compiere una serie di ricerche anagrafiche sino a “scovare” il Comune e l’indirizzo di residenza dei soggetti ai quali andrà notificato il ricorso.
Se i proprietari sono deceduti
Nel caso in cui i proprietari sono deceduti o presumibilmente lo sono (esempio classico: emigrati in America all’inizio del ‘900), occorre ricercarne gli eredi.
Questa ricerca può essere più o meno articolata.
Qualora le ricerche non diano frutto o fin da subito ci si renda conto che rintracciarli è praticamente impossibile, si hanno diversi strumenti e possibilità.
In primo luogo, si può dare atto nel ricorso della difficoltà di ricerca (ad es. perché il proprietario intavolato è nato prima del 1900 e non vi sono dati anagrafici che consentano la ricostruzione degli eredi, che comunque ad oggi sarebbero davvero numerosi per il susseguirsi delle generazioni e difficilmente rintracciabili) e chiedere di essere ammessi a dare pubblicità al ricorso con le modalità già previste dalla Legge 346/1976 (affissione agli Albi del Comune e del Tribunale e pubblicazione sul Foglio degli annunzi legali), omettendo di procedere alla notifica ai proprietari intavolati.
Il Giudice, valutata la situazione, può concedere di procedere quindi in tal senso.
Vi è poi la possibilità di ricorrere alla notifica per pubblici proclami, così come disciplinata dall’art. 150 c.p.c.
Tale modalità di notifica prevede la presentazione di un’istanza al Presidente del Tribunale, dove, dando atto delle oggettive difficoltà di ricerca degli eredi o dei soggetti a cui deve essere notificato il ricorso, si chiede di essere autorizzati alla notifica per pubblici proclami, con la pubblicazione di un avviso sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.
Il Presidente del Tribunale, considerati tutti gli elementi esposti nell’istanza, può concedere di avvalersi di tale modalità di notifica.
Costi
Tra le voci di costo da tenere in considerazione vi sono:
- il compenso dell’avvocato, calcolato sul valore del bene da usucapire e la complessità dell’eventuale ricerca di eredi (solitamente da 1.000,00 a 2.500,00 € circa);
- i costi per le affissioni e le notifiche (mediamente circa € 200,00 ma dipende molto dai Comuni di riferimento, se non si deve ricorrere alla notifica per pubblici proclami);
- i costi per le copie conformi dei provvedimenti;
- l’imposta di registro calcolata dall’Agenzia delle Entrate all’esito positivo del procedimento.