Il sistema tavolare è un sistema di pubblicità immobiliare di origine austriaca, attualmente vigente solo in alcune zone del nord Italia.
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Nell’ordinamento giudico italiano sono presenti 2 diversi sistemi di attuazione della pubblicità immobiliare:
- Il sistema della TRASCRIZIONE, disciplinato dal codice civile. Questo sistema è incentrato sul principio dell’efficacia traslativa del consenso, secondo cui la pubblicità non deve sovrapporsi alla realtà giuridica sostanziale ma deve rispecchiarla, armonizzando la tutela dei terzi con quella delle parti.
- Il sistema TAVOLARE (o anche detto del LIBRO FONDIARIO), disciplinato da leggi speciali. Questo sistema è attualmente vigente nel Trentino Alto Adige, nelle province di Trieste e Gorizia ed in alcune limitate zone delle province di Belluno, Vicenza, Brescia e Udine. Nel sistema tavolare la pubblicità immobiliare è inserita nel complesso meccanismo di trasferimento del diritto.
I tratti caratterizzanti il sistema tavolare sono:
1. Organizzazione su base reale, anziché personale. Ciò significa che la ricerca nel sistema trova fondamento nei singoli beni immobiliari, dei quali si possono conoscere proprietari ed aggravi con l’estrazione di una visura tavolare.
2. Il principio dell’iscrizione. L’intavolazione del diritto ha valore costitutivo dell’acquisto. Ciò in relazione agli acquisti inter vivos.
3. Il principio di legalità. Nessuna iscrizione può essere fatta nel Libro Fondiario se non e ordinata con decreto del Giudice tavolare, a seguito di un rigoroso controllo formale e sostanziale. Dall’aprile 2020 le domande tavolari in Trentino-Alto Adige possono essere presentate solo per via telematica da soggetti abilitati al servizio Openkat.
4. Il principio della pubblica fede. Questo pilastro del sistema tavolare consente ai terzi di riporre un alto grado di affidamento nelle risultanze del Libro Fondiario.
5. Il principio del c.d. predecessore tavolare. Questo significa che non è possibile dare luogo ad alcuna forma di iscrizione se essa non sia giustificata da un titolo a favore di colui che la richiede ed a carico di colui contro il quale la medesima sia richiesta.
Origini storiche del sistema tavolare
Nel contesto dell’Europea continentale, per ragioni storiche, troviamo che i meccanismi di circolazione dei beni immobili sono stati tradotti normativamente in diverse maniere.
I sistemi attuali trovano origine dal modello che si era andato a creare nell’epoca medievale, che era il risultato del congiungimento:
- della tradizione romanistica, quando la proprietà veniva trasferita per atto formale-contratto che abbisognava di un momento di pubblicità formale. Il modus aquirendi all’epoca dei romani è un momento solenne. Nella traditio la formalità era lo scambio del bene, accompagnato da dichiarazioni di volontà in ordine allo scambio. Successivamente, nel periodo giustianianeo comincerà sempre più ad avere importanza il momento della volontà di scambiarsi il bene.
- Il periodo medievale vede nella parte occidentale dell’Impero romano l’associazione al momento di scambio di volontà l’idea dell’investitura germanica, che non era altro che un momento solenne che accompagnava lo scambio dei consensi con delle formalità simboliche (inizialmente reali), legate all’investitura. Alla proprietà fondiaria erano intimamente connessi dei diritti politici che difficilmente potevano essere resi noti con il trasferimento della cosa in sé e, quindi, necessitavano di essere resi pubblici in una maniera diversa.
Il trasferimento medievale si distingue per cumulare i due requisiti: titolus e modus. Nel diritto germanico antico (medievale), l’unione del substrato romanistico e dell’investitura germanico rende più complesso il sistema di trasferimento, che porterà poi alla necessità di una semplificazione.
Il modello tedesco
Nei territori germanici la semplificazione avviene sul lato del modus.
Si trasferisce l’importanza principale al momento solenne, e, quindi, il momento esteriorizzante diventa prevalente e viene semplificato.
Come diventa prevalente? Tutti gli scambi cominciano a svolgersi in città, e di conseguenza diventa sempre più difficile compiere tutte le azioni tradizionalmente legate all’Auassung (gesti e dichiarazioni). Pian piano, quindi, i gesti diventano simbolici (es. prima si saltavano gli steccati, poi si consegna zolla di terra).
Nel periodo franco l’investitura in loco viene abbandonata e diventa simbolica, l’accordo viene sostituito da dichiarazioni scritte.
Nel XIII secolo tutta la parte relativa al trasferimento trova nell’investitura il suo momento principale, tanto che tutta la vicenda traslativa viene chiamata Au.
Il giudice diventa emissario da parte del signore, attraverso cui il signore stesso dava il consenso al trasferimento.
L’Auassung avviene ora davanti al giudice (Auassung processuale), attraverso dichiarazioni. Quest’ultima consisteva nell’attestazione del giudice circa la traslazione, in un noto processo di rivendica. Il venditore si presentava come convenuto e dichiarava di rinunciare a difendersi.
L’Auassung incorpora anche il momento dell’accordo e le viene attribuita tutta la capacità di trasferire da sola il diritto. Il giudice ne tiene prova nel registro del Tribunale.
Col tempo, l’Auassung processuale diventa requisito essenziale per il trasferimento, e non piu solo prova.
Le forme della traditio diventano meramente atti preliminari alle iscrizioni nei registri del magistrato. Diventa quindi Gerichtunge Auassung.
In epoca più recente, in quei paesi dell’area germanica in cui si era rimasti legati all’idea della consegna, ovvero della traditio romana assunta come momento centrale del trasferimento, è il momento dell’iscrizione nei registri immobiliari ad assumere centrale importanza per il passaggio della proprietà.
Non è quindi il contratto, che in Germania addirittura non incide per niente sulla trascrizione, poiché vige il principio dell’astrazione.
In Austria l’iscrizione può essere presa soltanto in base ad un valido titolo.
In Germania apparentemente il titolo non ha alcuna influenza, c’e un accordo tra le parti, una sorta di preliminare, ma poi quello che trasferisce la proprietà è la dichiarazione (oggi forma contrattuale più solenne) del venditore di fronte al giudice, il quale la raccoglieva nei registri della Corte.
Il connubio tra la dichiarazione di vendita e la registrazione e diventato il momento saliente della trascrizione.
Il modello francese
I sistemi legati a quello francese, di derivazione franco-belga, basano il trasferimento sul consenso formalizzato per iscritto, salvo poi aggiungerci l’accompagnamento di registri immobiliari, la trascrizione nei quali ha effetti dichiarativi (opponibili ai terzi), e quindi dichiaranti un trasferimento già avvenuto tra le parti.
La dottrina dice che, al momento del contratto la proprietà passa tra le parti, la trascrizione rende opponibile l’accordo nei confronti della generalita dei soggetti.
Lo sviluppo di prassi commerciali legate al lavoro del notaio, fa sì che il modello complesso medievale vada verso il momento del consenso.
Nel contratto veniva operata una traditio. Non era più necessario che per il trasferimento della proprietà il venditore consegnasse il bene al compratore, perche così era necessario che le parti si dovessero per forza incontrare. I notai si inventano questo istituto per cui il venditore si spogliava del possesso-animus possidendi, la consegna poteva avvenire in un secondo momento (il corpus rimane sotto il suo controllo no al momento del trasferimento).
Successivamente il costituto possessorio divenne implicito.
Questa prassi viene poi corroborata dal giusnaturalismo e dalla teoria volontaristica, tanto che nel Code Napoleon si avrà la declamazione del principio consensualistico (oggi art. 1376 cc italiano).
La consegna del bene è un’obbligazione accessoria.
Accanto al principio consensualistico, nel 1819 si stabilì una correzione: per il passaggio di proprietà di beni immobili serve altresì registrazione del trasferimento nei registri immobiliari, ma a questo viene attribuito un significato diverso, meramente dichiarativo.
I principi cardine
Il sistema tavolare poggia su alcuni principi cardine che lo rendono sicuro ed inattaccabile:
- L’organizzazione su base reale
- Il principio del predecessore tavolare
- Il principio dell’iscrizione
- Il principio di legalità
- Il principio della pubblica fede
L’organizzazione su base reale presuppone che l’intero sistema abbia come fondamento gli immobili (edifici e terreni) e non i soggetti. Tale caratteristica fondamentale, che distingue il sistema tavolare da quello della trascrizione, si è andata affievolendo con l’informatizzazione di entrambe i sistemi, che consentono ora ricerche sia su base reale che su base personale.
Al principio del c.d. predecessore tavolare consegue che non è possibile dar luogo ad alcuna forma di iscrizione se essa non è giustificata da un titolo a favore di colui che la richiede ed a carico di colui contro il quale la medesima è richiesta.
Il principio dell’iscrizione comporta che il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano, per atti tra vivi, se non con l’iscrizione nel Libro Fondiario (effetto costitutivo dell’iscrizione).
Per il principio di legalità nessuna iscrizione può avvenire se non è ordinata con decreto dal Giudice Tavolare, all’esito di un rigoroso controllo, formale ma in parte anche sostanziale, sulla validità del titolo.
Il principio della pubblica fede postula che l’iscrizione vale titolo in favore dei terzi che in essa facciano affidamento. Quanto non è iscritto nel Libro Fondiario è inefficace contro i terzi in buona fede (funzione negativa) e quanto è iscritto viene tutelato contro chiunque in favore dei terzi in buona fede (funzione positiva).
L’effetto costitutivo dell’iscrizione tavolare deve intendersi limitato ai mutamenti per atti tra vivi (derivanti dalla volontà delle parti), ma non è estensibile ai trasferimenti avvenuti per:
• volontà del Giudice
• successione ereditaria
• acquisti per usucapione.
L’organizzazione su base reale ed il Libro Fondiario
Con il nome Libro Fondiario si definisce l’insieme dei registri, atti e documenti che raccoglie e riporta tutti gli immobili di un determinato Comune Catastale, con la loro posizione giuridica e con le variazioni di fatto e di diritto che si andate verificando nel tempo.
Il Libro Fondiario è un sistema di pubblicità dei diritti a base reale.
Si parla di pubblicità di diritti dato che sono questi (e non gli atti) l’oggetto dell’iscrizione tavolare, a differenza di quanto accade nel sistema di trascrizione.
Il Libro Maestro è una serie di volumi divisi in due sezioni (I masi chiusi e Il tutti gli altri) che contengono le partite tavolari.
La partita tavolare comprende un certo numero di fogli, destinati a ricevere le iscrizioni che si riferiscono ad un determinato complesso (il c.d. corpo tavolare) di beni immobili, appartenenti ad una stessa persona, ovvero a più persone per quote indivise.
Ogni partita tavolare è a sua volta suddivisa in tre parti, dette appunto fogli, contraddistinte con le lettere A, B e C.
Il foglio A, detto anche foglio “di consistenza” è ripartito in due sezioni, contraddistinte con le lettere A/1 e A/2:
- Il foglio A/1 contiene gli elementi che servono all’identificazione degli immobili, in particolare:
- l’intestazione della partita tavolare (n. della partita, comune catastale, mandamento, foglio di mappa e località)
- l’indicazione dei singoli immobili che costituiscono il corpo tavolare (n. delle particelle, sia edificiali che fondiarie, con la rispettiva destinazione o qualità di coltura).
- Il foglio A/2 riporta la giustificazione delle iscrizioni e variazioni eseguite nella prima sezione ed evidenzia i diritti reali attivi connessi con le singole particelle del tavolare. Quando la particella edificiale è suddivisa in porzioni materiali, in questo foglio si riporta la descrizione di ciascuna porzione e delle parti comuni alle stesse.
Il foglio B o foglio della proprietà, registra i diritti di proprietà sul corpo tavolare, nonché le eventuali limitazioni all’esercizio di tali diritti (es. interdizione, fallimento ecc.).
Il foglio C o foglio degli aggravi, riporta l’iscrizione dei diritti reali che gravano il corpo tavolare (servitù passive, diritti di usufrutto, oneri reali, ipoteche).
È da sottolineare che nel sistema tavolare non esiste quella scissione della pubblicità che si riscontra nel sistema della trascrizione, dove il registro delle iscrizioni ipotecarie è distinto dal registro delle trascrizioni.
La collezione dei documenti comprende la raccolta (in copia autentica) di tutti gli atti dai quali sono derivate le iscrizioni riportate nel libro maestro. Essi sono inseriti in ordine cronologico, per mezzo del numero e della data del giornale tavolare relativo ad ogni singola iscrizione.
Il registro reale riporta, in ordine numerico, le particelle edificiali e quelle fondiarie con l’indicazione della rispettiva superficie e coltura e della partita tavoIare in cui sono comprese.
Lo schedario dei proprietari elenca in ordine alfabetico, i nomi dei proprietari con l’indicazione delle rispettive partite tavolari e comuni catastali.
Lo schedario dei creditori è previsto per i titolari dei diritti di ipoteca.
Il giornale tavolare, molto importante, nel quale vengono annotate in stretto ordine cronologico di presentazione, le domande di iscrizioni tavolari (le c.d. istanze), determinando così il grado delle successive iscrizioni nel Libro Maestro.
Le mappe catastali, infine, che peraltro non hanno alcun valore probatorio, ma servono per consentire l’identificazione e l’ubicazione di ogni singolo immobile.
Da ultimo, un breve cenno a quali sono le iscrizioni tavolari.
Esse sono:
• l’intavolazione, che ha per effetto l’acquisto, la modifica o l’estinzione dei diritti tavolari
• la prenotazione, che ha gli stessi effetti dell’intavoIaziore, ma solamente nel caso che i suddetti diritti, se soggetti a condizione sospensiva, vengano successivamente giustificati
• l’annotazione, che è una forma di pubblicità accessoria che ha per oggetto atti o fatti giuridici, ma non diritti.
Acquisti mortis causa nel sistema tavolare
In Italia, nei territori ove vige il sistema tavolare, prendendo spunto dall’ordinamento tedesco si introdusse il certificato di eredità.
Si tratta di un atto di accertamento, in sede giurisdizionale con contenziosa (inquadrabile nei procedimenti di volontaria giurisdizione), di diritti ereditari, aventi la funzione di costituire titolo documentale per la loro intavolazione e costituisce inoltre presupposto imprescindibile dell’apparenza in materia ereditaria in quanto non può essere considerato erede o legatario apparente chi non sia in possesso del certificato stesso.
Competente al rilascio di questo è il tribunale in composizione monocratica del luogo dell’apertura della successione.
Ai sensi dell’art 13 R.D. 449/29, la richiesta del certificato è obbligatoria quando nell’eredità siano compresi beni immobili.
Da ciò discende, nell’ipotesi di successioni aperte in territori in cui vige il sistema tavolare, che può esservi una richiesta facoltativa di certificato con riferimento a beni mobili o immobili siti in territori extra-tavolare.
Il certificato avrà la funzione di consentire al soggetto che ne sia in possesso di giovarsi della presunzione iuris tantum della qualità di erede.
Il procedimento si apre con ricorso: la domanda è posta in base a titolo testamentario il richiedente dovrà allegare il certificato di morte e una copia del testamento e fornire le indicazione necessarie per dimostrare il buon fondamento del suo diritto.
Qualora il certificato sia richiesto in base ad una successione legittima il richiedente dovrà dimostrare anche il suo rapporto con il defunto che costituisce il fondamento del suo diritto.
Il certificato può essere richiesto anche dai terzi che vi abbiano interesse, ove possano provare l’avvenuta accettazione degli aventi diritto.
Il tribunale assume d’ufficio le prove e il processo si conclude con decreto motivato con cui il giudice provvede a rilasciare o meno il certificato.
L’art. 20 R.D.. 449/29 prevede la revoca del certificato se risulta l’inesistenza totale o parziale del diritto di succedere.
Ai fini pratici, una volta ottenuto il certificato ereditario, si può procedere con la presentazione al competente Ufficio del Libro Fondiario della domanda tavolare volta all’iscrizione della proprietà a nome degli eredi come risultanti dal certificato stesso e per le quote ivi indicate.