L’avvocato Alessia Chiocchetti offre un servizio di consulenza e assistenza, giudiziale e stragiudiziale, in ordine tutela della proprietà, del possesso e dei diritti reali, con particolare attenzione ai procedimenti per usucapione e usucapione speciale ex art. 1159-bis c.c..
In particolare, si occupa di:
- Usucapione
- Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale
- Accertamento e tutela della proprietà
- Diritto di prelazione
- Servitù
Usucapione
Utilizzi un bene immobile altrui da più di venti anni come se fosse tuo, senza che nessuno sia mai intervenuto per lamentarsi o cercare di impedirtelo? In questo caso puoi acquisirne la proprietà per usucapione.
Cos’è?
L’usucapione è la modalità di acquisto di un diritto a titolo originario, che si compie mediante il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto.
Deve protrarsi per un arco di tempo che varia in relazione al bene in corso di usucapione ed al tipo di usucapione (ordinaria o abbreviata).
Il possesso non deve poi essere posto in essere in forza di mera tolleranza del titolare del diritto usucapito, ma deve esercitarsi uti dominus, quindi come se si fosse il reale proprietario del bene.
L’usucapione ordinaria prevede che si possa acquistare la proprietà di un bene immobile o una universalità di mobili o di un diritto reale di godimento trascorsi 20 anni.
Per i beni mobili registrati ci vogliono invece dieci anni.
L’usucapione abbreviata si ha quando un bene immobile sia stato acquistato in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto. In questo caso per poter usucapire bastano dieci anni dalla data della trascrizione.
Come si può ottenere la dichiarazione di avvenuto acquisto?
Per poter diventare “realmente” proprietari del bene che nel tempo si è usucapito, occorre una pronuncia del Giudice in tal senso.
E’ necessario quindi instaurare un procedimento innanzi al Tribunale per ottenere una sentenza dichiarativa dell’avvenuto acquisto a titolo originario del bene.
Sulla base di tale sentenza si potrà poi procedere con la trascrizione o l’intavolazione del diritto di proprietà, nei territori ove vige il sistema tavolare.
Quanto costa una causa?
Il costo del procedimento per l’accertamento dell’usucapione varia in relazione al valore del bene di cui si vuole far valere l’acquisto per usucapione.
I parametri di riferimento di cui tenere conto sono quelli del Decreto Ministeriale numero 55 del 2014.
Per quanto riguarda le spese vive, c’è da tenere in primo luogo in considerazione l’importo dovuto a titolo di contributo unificato, relativamente alla tabella per i procedimenti ordinari e le spese di notifica.
Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale – art. 1159-bis c.c.
L’ordinamento prevede una particolare forma di usucapione per la c.d. piccola proprietà rurale, regolata dall’art. 1159-bis c.c. e dalla Legge 346/1976.
In questi casi la proprietà si acquista dopo 15 anni.
E’ però richiesta la sussistenza di una serie di requisiti, tra i quali, in primo luogo, deve trattarsi di un piccolo fondo rustico o di un fondo rustico montano.
Procedura
La procedura prevista per l’usucapione speciale è particolare rispetto a quella dell’usucapione ordinaria e viene disciplinata dall’art. 3 della L. 346/1976.
La norme prevede che il riconoscimento della proprietà può essere richiesto con ricorso al Giudice del luogo in cui è situato il fondo.
Il ricorso deve contenere l’indicazione specifica dei documenti sui quali si fonda e dei mezzi di prova che si propongono ai fini dell’accertamento del possesso.
La richiesta è resa nota mediante affissione dell’istanza per novanta giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo della Tribunale, ed è pubblicata per estratto, per una sola volta, nel Foglio degli, annunzi legali della provincia, entro 15 giorni dall’affissione agli albi.
Nelle due pubblicazioni deve essere indicato il termine di novanta giorni per l’opposizione da parte di chi vi abbia interesse.
La istanza deve essere notificata a coloro che nei registri immobiliari figurano come titolari di diritti reali sull’immobile ed a coloro che, nel ventennio antecedente alla presentazione della stessa, abbiano trascritto contro l’istante o i suoi danti causa domanda giudiziale non perenta diretta a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sui fondi medesimi.
Quando non è fatta opposizione, il Giudice, raccolte, ove occorra, le prove indicate ed assunte le informazioni opportune, provvede con decreto, per il quale, in caso di accoglimento dell’istanza, si osservano le forme di pubblicità già descritte (affissione all’albo comunale, all’albo del Tribunale e pubblicazione sul BUR). Contro tale decreto può essere proposta opposizione entro sessanta giorni dalla scadenza del termine di affissione. Il pretore provvede ai sensi del comma precedente.
Contro il decreto di rigetto il ricorrente può proporre reclamo, entro trenta giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al tribunale, che provvede in camera di consiglio.
Il decreto di accoglimento non opposto e la sentenza definitiva passata in cosa giudicata, ove contenga riconoscimento di proprietà, costituiscono titolo per la trascrizione ai sensi dell’articolo 2651 del codice civile.
Sono salvi i diritti che i terzi di buona fede abbiano acquistato da colui che ha ottenuto il decreto o la sentenza di cui al comma precedente, purché l’acquisto abbia avuto luogo in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale con cui si faccia valere sull’immobile un diritto di proprietà od altro diritto reale.
Costi e tempi della procedura
Il costo della procedura varia in base al valore del bene da usucapire.
I tempi di questa tipologia di usucapione sono sicuramente più vantaggiosi di quelli di un’usucapione ordinaria, posto che nell’arco di 6-9 mesi si dovrebbe pervenire all’intavolazione dell’avvenuto acquisto della proprietà.
Diritto di prelazione
l diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. I soggetti coinvolti sono:
- il concedente o prelazionante o promittente: ossia il soggetto che concede il diritto di prelazione,
- il beneficiario o prelazionario: vale a dire il titolare del diritto di prelazione.