Il sistema tavolare è un sistema di pubblicità della proprietà immobiliare che origina dal sistema austriaco. Vige attualmente sul territorio italiano in zone che un tempo erano controllate dall'Austria.

Il sistema tavolare è un sistema di pubblicità immobiliare di origine austriaca, attualmente vigente solo in alcune zone del nord Italia.

[POST IN AGGIORNAMENTO]

Nell’ordinamento giudico italiano sono presenti 2 diversi sistemi di attuazione della pubblicità immobiliare:

  1. Il sistema della TRASCRIZIONE, disciplinato dal codice civile. Questo sistema è incentrato sul principio dell’efficacia traslativa del consenso, secondo cui la pubblicità non deve sovrapporsi alla realtà giuridica sostanziale ma deve rispecchiarla, armonizzando la tutela dei terzi con quella delle parti.
  2. Il sistema TAVOLARE (o anche detto del LIBRO FONDIARIO), disciplinato da leggi speciali. Questo sistema è attualmente vigente nel Trentino Alto Adige, nelle province di Trieste e Gorizia ed in alcune limitate zone delle province di Belluno, Vicenza, Brescia e Udine. Nel sistema tavolare la pubblicità immobiliare è inserita nel complesso meccanismo di trasferimento del diritto.

I tratti caratterizzanti il sistema tavolare sono:

1. Organizzazione su base reale, anziché personale. Ciò significa che la ricerca nel sistema trova fondamento nei singoli beni immobiliari, dei quali si possono conoscere proprietari ed aggravi con l’estrazione di una visura tavolare.

2. Il principio dell’iscrizione. L’intavolazione del diritto ha valore costitutivo dell’acquisto. Ciò in relazione agli acquisti inter vivos.

3. Il principio di legalità. Nessuna iscrizione può essere fatta nel Libro Fondiario se non e ordinata con decreto del Giudice tavolare, a seguito di un rigoroso controllo formale e sostanziale. Dall’aprile 2020 le domande tavolari in Trentino-Alto Adige possono essere presentate solo per via telematica da soggetti abilitati al servizio Openkat.

4. Il principio della pubblica fede. Questo pilastro del sistema tavolare consente ai terzi di riporre un alto grado di affidamento nelle risultanze del Libro Fondiario.

5. Il principio del c.d. predecessore tavolare. Questo significa che non è possibile dare luogo ad alcuna forma di iscrizione se essa non sia giustificata da un titolo a favore di colui che la richiede ed a carico di colui contro il quale la medesima sia richiesta.


Origini storiche del sistema tavolare

Nel contesto dell’Europea continentale, per ragioni storiche, troviamo che i meccanismi di circolazione dei beni immobili sono stati tradotti normativamente in diverse maniere.

I sistemi attuali trovano origine dal modello che si era andato a creare nell’epoca medievale, che era il risultato del congiungimento:

  1. della tradizione romanistica, quando la proprietà veniva trasferita per atto formale-contratto che abbisognava di un momento di pubblicità formale. Il modus aquirendi all’epoca dei romani è un momento solenne. Nella traditio la formalità era lo scambio del bene, accompagnato da dichiarazioni di volontà in ordine allo scambio. Successivamente, nel periodo giustianianeo comincerà sempre più ad avere importanza il momento della volontà di scambiarsi il bene.
  2. Il periodo medievale vede nella parte occidentale dell’Impero romano l’associazione al momento di scambio di volontà l’idea dell’investitura germanica, che non era altro che un momento solenne che accompagnava lo scambio dei consensi con delle formalità simboliche (inizialmente reali), legate all’investitura. Alla proprietà fondiaria erano intimamente connessi dei diritti politici che difficilmente potevano essere resi noti con il trasferimento della cosa in sé e, quindi, necessitavano di essere resi pubblici in una maniera diversa.

Il trasferimento medievale si distingue per cumulare i due requisiti: titolus e modus. Nel diritto germanico antico (medievale), l’unione del substrato romanistico e dell’investitura germanico rende più complesso il sistema di trasferimento, che porterà poi alla necessità di una semplificazione.


Il modello tedesco

Nei territori germanici la semplificazione avviene sul lato del modus.

Si trasferisce l’importanza principale al momento solenne, e, quindi, il momento esteriorizzante diventa prevalente e viene semplificato.

Come diventa prevalente? Tutti gli scambi cominciano a svolgersi in città, e di conseguenza diventa sempre più difficile compiere tutte le azioni tradizionalmente legate all’Auassung (gesti e dichiarazioni). Pian piano, quindi, i gesti diventano simbolici (es. prima si saltavano gli steccati, poi si consegna zolla di terra).

Nel periodo franco l’investitura in loco viene abbandonata e diventa simbolica, l’accordo viene sostituito da dichiarazioni scritte.

Nel XIII secolo tutta la parte relativa al trasferimento trova nell’investitura il suo momento principale, tanto che tutta la vicenda traslativa viene chiamata Au.

Il giudice diventa emissario da parte del signore, attraverso cui il signore stesso dava il consenso al trasferimento.

L’Auassung avviene ora davanti al giudice (Auassung processuale), attraverso dichiarazioni. Quest’ultima consisteva nell’attestazione del giudice circa la traslazione, in un noto processo di rivendica. Il venditore si presentava come convenuto e dichiarava di rinunciare a difendersi.

L’Auassung incorpora anche il momento dell’accordo e le viene attribuita tutta la capacità di trasferire da sola il diritto. Il giudice ne tiene prova nel registro del Tribunale.

Col tempo, l’Auassung processuale diventa requisito essenziale per il trasferimento, e non piu solo prova.

Le forme della traditio diventano meramente atti preliminari alle iscrizioni nei registri del magistrato. Diventa quindi Gerichtunge Auassung.

In epoca più recente, in quei paesi dell’area germanica in cui si era rimasti legati all’idea della consegna, ovvero della traditio romana assunta come momento centrale del trasferimento, è il momento dell’iscrizione nei registri immobiliari ad assumere centrale importanza per il passaggio della proprietà.

Non è quindi il contratto, che in Germania addirittura non incide per niente sulla trascrizione, poiché vige il principio dell’astrazione.

In Austria l’iscrizione può essere presa soltanto in base ad un valido titolo.

In Germania apparentemente il titolo non ha alcuna influenza, c’e un accordo tra le parti, una sorta di preliminare, ma poi quello che trasferisce la proprietà è la dichiarazione (oggi forma contrattuale più solenne) del venditore di fronte al giudice, il quale la raccoglieva nei registri della Corte.

Il connubio tra la dichiarazione di vendita e la registrazione e diventato il momento saliente della trascrizione.


Il modello francese

I sistemi legati a quello francese, di derivazione franco-belga, basano il trasferimento sul consenso formalizzato per iscritto, salvo poi aggiungerci l’accompagnamento di registri immobiliari, la trascrizione nei quali ha effetti dichiarativi (opponibili ai terzi), e quindi dichiaranti un trasferimento già avvenuto tra le parti.

La dottrina dice che, al momento del contratto la proprietà passa tra le parti, la trascrizione rende opponibile l’accordo nei confronti della generalita dei soggetti.

Lo sviluppo di prassi commerciali legate al lavoro del notaio, fa sì che il modello complesso medievale vada verso il momento del consenso.

Nel contratto veniva operata una traditio. Non era più necessario che per il trasferimento della proprietà il venditore consegnasse il bene al compratore, perche così era necessario che le parti si dovessero per forza incontrare. I notai si inventano questo istituto per cui il venditore si spogliava del possesso-animus possidendi, la consegna poteva avvenire in un secondo momento (il corpus rimane sotto il suo controllo no al momento del trasferimento).

Successivamente il costituto possessorio divenne implicito.

Questa prassi viene poi corroborata dal giusnaturalismo e dalla teoria volontaristica, tanto che nel Code Napoleon si avrà la declamazione del principio consensualistico (oggi art. 1376 cc italiano).

La consegna del bene è un’obbligazione accessoria.

Accanto al principio consensualistico, nel 1819 si stabilì una correzione: per il passaggio di proprietà di beni immobili serve altresì registrazione del trasferimento nei registri immobiliari, ma a questo viene attribuito un significato diverso, meramente dichiarativo.

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