Avv. Alessia Chiocchetti

Emergenza Coronavirus e locazioni

Questo periodo di emergenza sanitaria legata al Coronavirus ha visto un susseguirsi confuso di norme e aggiornamenti e non sono mancate le c.d. fake news.

Facciamo quindi il punto della situazione su un argomento caro a molti: le locazioni di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo non vi sono sostanziali novità. Infatti ad oggi, sebbene la chiusura momentanea di molte attività avrà effetti economici di non poco conto su molte famiglie, non sono state emanate norme a riguardo.

Ne consegue che non può venire meno l’obbligo di versare regolarmente il canone di locazione.

Quali azioni si possono quindi mettere in campo per aiutare i conduttori a far fronte al versamento del canone nel caso in cui si trovino in momentanea difficoltà economica a causa dell’emergenza senza però frustrare i diritti dei locatori ed evitando l’instaurazione di procedure di sfratto per morosità?

Le opzioni ad oggi sono due:

1. con l’accordo di entrambe le parti, può essere sottoscritta una scrittura privata di riduzione del canone per un determinato numero di mensilità. Tale scrittura deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate, cosicché il locatore in sede di dichiarazione dei redditi non si trovi a dover pagare le tasse sull’intero ammontare del canone stabilito dal contratto, ma invece sulla minor somma effettivamente percepita in forza dell’accordo raggiunto con il conduttore.
2. può essere accordata tra le parti una rateazione dei canoni dovuti per i mesi dell’emergenza. In questo modo, il conduttore, pur dovendo comunque corrispondere integralmente i canoni dovuti, avrà la possibilità di farlo successivamente, alla ripresa delle attività lavorative.

Emergenza Coronavirus e locazioni

Per quanto riguarda gli immobili ad uso diverso / commerciale, il Governo è intervenuto con l’art. 65 del D.L. Salva Italia, prevedendo un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo.

Anche in questo caso quindi, nonostante le attività commerciali siano momentaneamente chiuse a causa dell’emergenza sanitaria (e, quindi, gli introiti siano nella maggioranza dei casi pari a zero), non viene meno l’obbligo di corrispondere il canone di locazione, che non può legittimamente essere “auto-sospeso” da parte dei conduttori per il periodo di chiusura forzata.

L’unica norma in favore dei conduttori che pare legittimamente applicabile al caso in questione è l’art. 1256 comma 2 c.c., che stabilisce che se l’impossibilità di adempiere (e, quindi, di pagare il canone) non imputabile al debitore è solo temporanea, finché perdura quest’ultimo non è responsabile per il ritardo nell’inadempimento.

Ne risulta quindi che, invocando la predetta norma, il conduttore possa evitare l’instaurazione della procedura di sfratto per morosità per il periodo di chiusura, fermo restando l’obbligo di adempiere al versamento di tutti i canoni alla riapertura delle attività.

Anche per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso diverso, con l’accordo di entrambe le parti possono essere sottoscritti piani di rateazione dei canoni per il periodo di difficoltà di cui si è sopra detto.

Da ultimo, segnalo che il D.L. Salva Italia ha stabilito che la fase esecutiva delle procedure di sfratto è sospesa fino al 30 giugno.

Fino a tale data è comunque possibile dare corso solo alla c.d. prima fase dello sfratto per morosità, che prevede la comparizione innanzi al giudice per la pronuncia dell’intimazione di sfratto.

Per ulteriori informazioni: avv.chiocchetti@gmail.com – cell. 3405033543

Ricordo che lo Studio è attualmente pienamente operativo in modalità smart working.

Avv. Alessia Chiocchetti

Emergenza Coronavirus e locazioni